推进房地产税立法 房价降不降?

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5月18日,中共中央、国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》(以下简称《意见》)。此次政策明确,建立更加成熟定型的高水平社会主义市场经济体制。

推进房地产税立法 房价降不降?

推进房地产税立法 房价降不降?

而从房地产领域的角度而言,21世纪经济报道记者注意到,虽然《意见》在直接提及房地产时,“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的表述与过去基本一致。但在涉及房地产的财税、金融、土地、户籍、区域等多个领域,仍然释放多个重要信号。

房地产税步伐放缓

《意见》提出,要稳妥推进房地产税立法

房地产税立法的问题在这几年重要会议中均有提及,收到广泛重视。2019年的政府工作报告提出,要健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。2018年政府工作报告:健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。在当时的解读中,“稳妥推进”变为“稳步推进”,意味着房地产税立法工作或已有推进步骤,相比“稳妥”显然在推进程度上更进一步。

而此次两会前夕发布的《意见》,表述重新回到“稳妥推进”,虽然只是一字之差,但多位分析人士均向21世纪经济报道记者表示,这代表着房地产税立法节奏相对放缓。

近日,全国人大常委会法工委相关负责人接受媒体采访,在谈及“落实税收法定原则”进度时称,按照全国人大常委会立法规划的安排,有关方面正在研究起草房地产税法草案,相关工作正在稳步推进。而从立法程序来看,这显然也意味着至少在2020年,上会审议的可能性较小。

土地供给更灵活

伴随着《土地管理法》、《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》(以下称《要素市场化意见》)等一系列重磅法律、文件的修改和发布,土地改革被认为进入了新的阶段。

而在此次《意见》中,土地要素的市场化改革同样被重点提及。而其中,对房地产的土地市场的影响,主要体现在灵活土地供给的以下几条。

“完善城镇建设用地价格形成机制和存量土地盘活利用政策,推动实施城镇低效用地再开发,在符合国土空间规划前提下,推动土地复合开发利用、用途合理转换”,推动低效用地再开发,核心是城市更新,近年来在一二线城市推动较多,是城市减量增长的必然选择。

更值得关注的是“推动土地用途合理转换”的表述,根据住建部《城市用地分类与规划建设用地标准》,城市建设用地共分为8大类、35中类、44小类,居住用地是其中一大分类,显然,推动土地用途合理转换,有利于增加住房供给。

不过,现有政策对土地用途转换后的用途多有规定。2016年,国务院在《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地。2018年,深圳也曾出台文件,要求已出让未建用地,土地用途变更为居住用地的,应建设人才住房。

“加快建设城乡统一的建设用地市场,建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度”,其中提到的“收益共享”,是指一直以来被认为是集体建设用地入市一大难题,即入市后政府、集体和村民的土地收益分配问题,这导致了地方政府推动入市的积极性不强。文件的强调有利于解决这一问题,从而

“缩小土地征收范围,严格界定公共利益用地范围,建立土地征收目录和公共利益用地认定机制”,征地制度与集体经营性建设用地入市是建设城乡统一建设用地市场的一体两面,减少征地,一定程度上就意味着集体建设用地入市的增加。

住房公积金改革

《意见》提出,要“改革住房公积金制度”,再度强调了改革公积金制度的必要性。

今年3月,住建部长王蒙徽在其署名文章中将“修订《住房公积金管理条例》,改革完善住房公积金制度”列为2020年重点工作之一。显然公积金制度“应该改”已成共识,但“如何改”,一直未有定论。

当前来看,公积金对缓解职工住房难问题发挥的作用仍然巨大。数据显示,截至2018年末,全国住房公积金缴存余额5.79万亿元,发放个人住房贷款4.98万亿元,个人住房贷款率(公积金住房贷款余额占缴存余额比例)达到86.04%。近年来,公积金适用范围开始逐步拓展到租房、旧改等领域。而在疫情期间,各地下调额度、允许企业缓缴的公积金政策较多。

“公积金存废”一直广受争议。中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆近日发文称,需要以改革现行公积金制度为突破口,带动年金制度体系的发展与完善,通过制度安排和转化,将中国特色的“公积金”转化为养老预筹资金的组成部分,并入市投资,从而做到让员工、企业、国家都受益。

另一些观点则认为需要将缴存比例下调常态化。十三届全国政协外事委员会主任、原财政部部长楼继伟近日也在公开场合称“公积金的缴费率是单位和个人各5%-12%,合计最高到24%。现在是可以缓缴,我认为今后可以将缴费率统一降至5%,包括一些专家提出取消公积金的建议我也赞成。”

户籍、居住证互认扩容

过去两年间,各地频繁出台的人才政策、落户政策,在引进了大量人才落户的同时,也在客观上对这些地区的房地产市场产生了较为明显的刺激。

《意见》提出,深化户籍制度改革,放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制,探索实行城市群内户口通迁、居住证互认制度。这显然有利于加速劳动力在城市群内部的自由流动,大幅提升城市群整体竞争力。

此前,已有苏北五市、呼包鄂城市群等多个区域板块内部实行了户口通迁政策。而相比于上述《要素市场化意见》中“探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认”,此次意见将居住证互认范围扩大到所有城市群,为更多的城市群在内部刺激人口流动提供了机会。

另外,户籍除了买房的基本门槛作用外,更多是代表着城市背后的公共服务。而《意见》提出,要推动公共资源由按城市行政等级配置向按实际服务管理人口规模配置转变。这主要是针对实际服务管理人口较大的都市圈中心城市,显然,有利于这些中心城市及其周边城市的公共服务均等化,对于这些区域的房地产市场也是利好。

推进房地产税早日立法,不仅仅是炒房客的好日子要到头,即便是对房企来讲也不是什么好消息!总得来讲,房地产税的加速落地,只有一类人愿意看到,那就是没有房子的人!房地产税的落地,预示着房地产市场将迎来一个转折点,而这个转折点之后,房价就不可能一味的上涨了!现在房价之所以可以快速上涨,最主要的原因还是因为有人“囤房”,而“囤房”的可不仅仅是炒房客,有许多人名下可不止一套房产,拥有多套房产的还包括“拆迁户”!

当然,同为“囤房”者,“拆迁户”是不需要买房的,毕竟人家名下的房子已经够住了,但炒房客就不同了,他们存在的意义就是炒房。而房产税落地之后,名下有多套房产就要交税了,这自然是炒房客们不愿意看到的,届时炒房客定会想要快速卖出手中房产,而想要快速卖出就只能降价了!而二手房如果出现降价,那么也会影响到新房房价,这自然是房产商不愿意看到的!另外,房地产市场少了炒房客的参与,那就意味着今后的房价想要大涨很难了!

那么,推进房地产税立法,等到房地产税落地的时候,房价会不会降呢?

在我看来,对于房子而言,如果没人买就一文不值,它总归还是一件商品,只有卖出去了才有价值。而房地产税的落地,将为房地产市场砍去相当一部分的“炒房客户”,那买房的变少了,房企怎么不着急?可是急有什么用?要知道,到了那个时候,不仅仅是买房的变少了,二手房市场的房源也会巨增,而且毛坯房绝对占多数,同为毛坯,可塑性强,价格肯定还要低于新房,那还有多少人去买新房?

可能有人觉得,房地产税没有那么大的作用,那只能说明你不了解房地产税。这是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税,可以说房产税是对高房价的一种打击,也是因高房价而生的!还记得前段时间深圳的高房价事件吗?即使是房价被炒的那么高,深圳政府丝毫不慌,并表示,房产税一直都有只不过还未放出,一但房地产市场“过火”了,那就可以考虑放出!这足以表明,房产税对于房地产市场来讲有多么重大的意义!

房地产税的落地意味着“囤房”的人每年都要为自己手里多出来的房子买单,房子越多每年交的钱自然也就越多,这不仅仅是对炒房客,对拆迁户同样管用!这也将意味着炒房者的减少,并间接影响到高房价!不得不说,房地产税的落地,对高房价来讲意义深重,届时房价一定会出现下降!但,房价降归降,大家也不要奢望着“暴跌”,永远不要忘记中央的一句话“以稳为主”!

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