今年208家房企破产 2020房地产市场前景分析

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截至6月5日,全国是不是真的有208家房企破产了,208家破产文书能否等于208家房企破产?是不是意味着“房企扛不住、房地产崩溃、房价暴跌、房企洗牌”的重大信号?为什么这么多的大V自媒体,连经济学家都说是208家房企破产,背后是不是隐藏着什么真相?请详细解读。笔者只想告诉大家,你被骗了,真相就是208家破产文书不能等于208家房企破产,真正的破产没有几家。最关键是假如是真的,亦不值得恐慌。

这个所谓的”208家房企破产“的消息来源于人民法院公告网公示。根据人民法院公告网显示:”截至2020年6月5日,今年房地产企业破产数量已经达208家,超过2018年上半年的177家破产数量,与2019年同期相对持平。进入2020,平均每天都有1家房企被清算“。一组数据显示,今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿,其中7月份是到期高峰,达到1490万亿。TOP10房企的总销售规模占全国总比重超过30%,TOP100房企占比超过60%。

笔者负责任的告诉你,你被无良自媒体骗了,真相就是208家破产文书并不等于208家房企破产。最可恨的居然连经济学家,大V自媒体都在错误的、过分解读,危言耸听的妄言208家房企破产,释放出“扛不住、房地产崩溃、房价暴跌、房企洗牌”的重大信号。毫无疑问,这样的错误解读、过分的解读,是非常不对的。很容易让不明白事情真相的人,误以为是真的。最担心的是会引起市场的恐慌,作出错误的投资决策。

真相就是208家破产文书并不等于208家房企破产(人民法院公告网显示,截至2020年6月5日,今年房地产企业的破产数量已经达208家,超过2018年上半年的177家破产数量,与2019年同期相对持平),根据人民法院公告网上显示的208份破产文书并不等于208家房企破产,用房地产、破产文书等关键字搜索出来的文书,很多都不是房企的破产裁判文书。就是说真正破产的没有那么多家。

假如真的是208家房企破产,也不值得大惊小怪,如此危言耸听。目前全国房地产企业总量高达9.7万个,208家房企破产,相比总量可谓九牛一毛。其实毫无意义,即使208家房企破产不能说明房地产就真的不行了。由于全国房地产企业总量高达9.7万个,几乎每个城市都有成百上千个中小型房企,绝少数都是空壳公司,却是土地储备着等升值的。而为了一个地产项目成立一家房地产公司,是大多数集团公司惯用伎俩。

房地产业是典型资金密集产业,高周转、高杠杆、高负债行业,对资金和融资环境及楼市政策、市场行情极其敏感。高周转、高杠杆、高负债的逻辑,背后是高融资、高利息、高成本(高地价高建安价高税费)。现实是房企对高营收、高溢价、高利润的期望,都拿来对赌楼市大救市、货币大放水。毫无疑问,一旦楼市调控没有大救市,或收紧,货币没有大放水,或不及预期,高周转、高杠杆、高负债一瞬间转变成了定时炸弹。

值得关注的是当下一些千亿上市房企资金链断裂危机。为了生存不得不自救,集团给子公司做融资、债务的担保、通过各式各样的融资工具或渠道借新债务还旧债务、高息发债、降价卖房、卖土地卖项目,变卖资产、交出控股权。譬如去年的曾经位列中国民企500强的银亿集团,一度进入百强房企排行榜的三盛宏业,均濒临破产边缘。2020年的千亿上市房企以福晟集团、泰禾地产为代表的龙头企业,身陷资金链断裂困局。

当下最好的最经典的房企资金链断裂案例,就是前TOP30房企泰禾集团。泰禾现在面临着巨大的资金链断裂危机,深陷土地与项目停工、失信被执行、评级下调、股权冻结、债务、业主维权、等一系列泥淖,结果是为了生存,保住公司,掌舵者不得不试图让出集团的控股权、决策权以换取化解巨大的灾难、危机。可惜的是引进战投的方案,,现在还没有被国企、央企认可。究竟要什么时间才能够实现合作,还需要观察。

泰禾集团资金链断裂归根结底的是战略与决策及形势的错误判断结果。其一是过去几年高杠杆、高利息、盲目的扩张。其二是高地价、高溢价、高风险的“地王收割机”疯狂拿地。其三是主业的房地产业营收、利润收入不稳定,多元化的业务扩张过快,烧钱过多,投资收益亏损严重。其四是高负债、高负债率的高杠杆投资模式,高息发债,银行债务占到三成,非银行债务占到七成的融资模式,与短平快项目开发模式不匹配。其五是政策调整与疫情影响,销售回款缓慢。

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